离婚时夫妻财产与房产分割，核心思路是"先定性质、再定范围、后定方式"：先区分个人财产与共同财产，再确定分割对象，最后选择协商、竞价、作价补偿或拍卖变价。协议离婚须经过30日冷静期；诉讼离婚由被告住所地或经常居住地法院管辖，一审普通程序审限一般为6个月、简易程序为3个月。房产分割主要依据《民法典》第1087条及婚姻家庭编司法解释（一）第76条处理。离婚后发现对方隐藏、转移共同财产的，应自发现之次日起3年内另行起诉。
一、分割的基本流程：先定性，再定量，后定方式
第一步是界定财产范围。根据《民法典》第1062条，婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬、生产经营投资收益、知识产权收益、继承或受赠的财产（遗嘱或赠与合同确定只归一方的除外）等，属于夫妻共同财产；第1063条则列明一方的婚前财产、因人身损害获得的赔偿或补偿、遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产等，属于个人财产，不参与分割。
第二步是区分性质。房产是否共同财产，关键看购买时间、出资来源和登记情况，而不是只看登记在谁名下。例如，婚后用共同财产购买、仅登记在一方名下的房屋，通常仍属共同财产；而一方婚前全款购买并登记在自己名下的房屋，一般认定为个人财产。
第三步是选择分割方式。双方能协商一致的，可以签订书面财产分割协议，通过协议离婚或法院调解确认；协商不成的，由法院依据《民法典》第1087条，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
二、房产怎么分：三种法定处理方式
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第76条规定，双方对房屋价值及归属无法达成协议时，按以下情形处理：
- 竞价取得：双方均主张房屋所有权且同意竞价的，法院应予准许，由出价高者取得，并向另一方支付相应价款；
- 作价补偿：一方主张所有权的，由评估机构按市场价格评估，取得房屋的一方向另一方补偿相应份额；
- 拍卖变价：双方均不主张所有权的，可根据当事人申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
实践中还有一种常见情形：一方婚前支付首付款并贷款买房、登记在自己名下，婚后夫妻共同还贷。依据上述司法解释第78条，离婚时该房屋一般判归登记一方，尚未归还的贷款为其个人债务；但婚后共同还贷支付的款项及其对应的财产增值部分，应由登记一方对另一方予以补偿，具体数额通常结合共同还贷额、房屋增值率等因素计算。
此外，父母出资购房的性质也影响分割。依据该司法解释第29条，婚前父母出资的，原则上视为对自己子女的赠与；婚后父母出资的，有约定从约定，没有约定或约定不明的，按《民法典》第1062条第一款第四项处理。因此，保留转账凭证、书面约定等证据非常重要。
三、管辖法院：离婚诉讼一般"原告就被告"
离婚诉讼属于身份关系诉讼，一般适用《民事诉讼法》第22条，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。这里的"经常居住地"，通常指公民离开住所地至起诉时已连续居住一年以上的地方。
《民事诉讼法》第23条还规定了例外：对不在中华人民共和国领域内居住的人、下落不明或宣告失踪的人、被采取强制性教育措施的人、被监禁的人提起的离婚诉讼，由原告住所地人民法院管辖。双方均为军人等特殊情形，另有专门规定。
需要特别注意的是：离婚诉讼本身并不因涉及房产而适用不动产专属管辖（《民事诉讼法》第34条第一项）。房产只是分割的标的，不是确定管辖的依据。但如果离婚后单独提起房屋确权或共有物分割之诉，则可能涉及不动产所在地专属管辖问题，应结合具体诉讼请求判断。
四、期限：冷静期、审限与诉讼时效
- 协议离婚冷静期：《民法典》第1077条规定，自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起30日内，任何一方可撤回申请；期限届满后30日内双方应亲自申请发给离婚证，未申请的视为撤回。
- 一审审限：简易程序一般为3个月（《民事诉讼法》第164条），普通程序一般为6个月（第152条），特殊情况经批准可延长。
- 二审审限：对判决的上诉案件一般为3个月（第183条）。
- 上诉期：不服一审判决的为判决书送达之日起15日内，不服裁定的为10日内（第171条）。
- 诉讼时效：《民法典》第188条规定普通诉讼时效为3年。依据婚姻家庭编司法解释（一）第83条，一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍共同财产，另一方请求再次分割的，诉讼时效自发现之次日起计算3年。
- 协议反悔：依据该司法解释第70条，协议离婚后一年内就财产分割反悔请求变更或撤销协议的，法院应受理；但未发现订立协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应驳回其请求。